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August 5, 2014 - Advice and Strategy > Legal
Droit du propriétaire de mettre fin au bail commercial

Consultez notre Bulletin juridique du 5 août 2014 ici

Résoudre ou résilier?

La conclusion de contrats est un exercice incontournable pour chaque homme ou femme d'affaires. Même si le droit qui régit les contrats est vaste et complexe, on peut recouper les contrats sous deux types.

Un contrat est dit à exécution « simultanée » lorsque les obligations des parties sont exécutées en même temps. Ainsi, un contrat de vente est un contrat à exécution simultanée : le vendeur remet le bien vendu à l'acheteur au même moment où celui-ci paie le montant requis. Pour mettre fin à un contrat à exécution simultanée, on procède à sa « résolution ». Cela implique la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant de contracter; on fait alors comme si le contrat résolu n'avait jamais existé.

À l'opposé, un contrat est à exécution « successive » lorsque les obligations ne peuvent pas être exécutées en même temps. Par exemple, dans un contrat de travail, une des parties exécute sa prestation de travail, et l'autre partie ne la paie que lorsque la prestation est entièrement terminée. Tous les contrats à exécution successive se solderont par leur « résiliation ». Cette opération, contrairement à la résolution, ne met fin au contrat que pour l'avenir. Un bail commercial, par exemple, ne dure que jusqu'à ce qu'une des parties décide d'y mettre fin ou soit empêchée d'honorer ses engagements.

Or, la résiliation d'un contrat de bail commercial est une opération délicate. En effet, est-il possible pour un locateur de résilier ce type de bail sans l'accord du locataire? Cette question a fait couler beaucoup d'encre depuis plusieurs dizaines d'années.


Mettre fin par soi-même à un bail commercial

En général, si le locateur demande la résiliation du bail, le tribunal doit trancher. Toutefois, il a été admis qu'une clause de résiliation unilatérale contenue dans un contrat de bail commercial peut être valide à certaines conditions. C'est en 2003, dans l'arrêt 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc., 2003 QCCA 8587, que la Cour d'appel du Québec a reconnu le droit de résilier hors cour un bail commercial par l'entremise d'une clause de résiliation.

L'article 1605 du Code civil du Québec énonce d'ailleurs que l'autorisation de la Cour ne sera pas requise si le locataire est en demeure de plein droit ou qu'il n'a pas exécuté son obligation dans le délai fixé par la mise en demeure envoyée par le locataire.

La demeure est l'état dans lequel se trouve le locataire lorsque le délai qu'il a pour exécuter ses obligations est écoulé. La mise en demeure est par conséquent l'opération, qui se manifeste concrètement par l'envoi d'une lettre, consistant à instaurer l'état de demeure, rendant ainsi l'exécution exigible. On entend donc par « demeure de plein droit » une situation où le locataire est en demeure sans qu'une mise en demeure soit requise. C'est exactement le cas de la clause de résiliation unilatérale : pour qu'une telle clause soit opérante, il faut qu'elle prévoie que le locataire sera en demeure dès son manquement à ses obligations.

Elle doit aussi clairement indiquer les manquements susceptibles d'entraîner la résiliation du bail. À défaut de ces indications, on doit se référer à celles énumérées à l'article 1597 C.c.Q. Ainsi, la mise en demeure n'est pas requise :

lorsque l'obligation ne pouvait être exécutée utilement par le locataire que dans un certain temps qu'il a laissé s'écouler;
lorsqu'il n'a pas exécuté immédiatement l'obligation alors qu'il y avait urgence;
lorsqu'il a transgressé une interdiction imposée par le bail;
lorsqu'il a, par sa faute, rendu impossible l'exécution d'une obligation autre que le paiement d'une somme d'argent;
lorsqu'il a clairement manifesté au locateur son intention de ne pas exécuter l'obligation; et
lorsqu'il refuse ou néglige de l'exécuter de manière répétée.

Il est important de mentionner que le fardeau de preuve repose sur les épaules du locateur. Ainsi, le locataire pourrait s'opposer à la résiliation, ce qui forcerait le locateur à obtenir un jugement déclaratoire. Il devra à ce moment prouver, s'il n'avait pas mis en demeure le locataire, qu'une des situations de mise en demeure de plein droit s'applique.


Nécessaire, la mise en demeure ?

La mise en demeure permet de dénoncer son défaut au locataire et de lui donner le temps nécessaire pour y remédier. Si jamais le locataire s'oppose à la résiliation, elle permet au locateur de prouver que le locataire était en demeure et qu'il n'a pas remédié au défaut avant l'expiration du délai imparti. Donc, même lorsqu'elle n'est pas obligatoire, la mise en demeure est fortement suggérée avant d'entreprendre la résiliation extrajudiciaire. C'est pourquoi il est toujours préférable, avant de résilier un bail, de demander l'avis d'un avocat.


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